日本政策金融公庫から融資を引き出せ！【不動産投資体験記⑨】
こんにちは、猫海苔(@kudou_new_one)です。
不動産所得で働かずに暮らすことを夢見るヲタクです。
前回の
売買契約！手付金に手を付けるおじさん【不動産投資体験記⑧】
で、なんとか無事に2400万円アパートの売買契約を結ぶことが出来ました。
しかしまだ安心はできません
融資をしてもらわなくてはなりません。
不動産は金額が大きく、普通は金融機関から融資を受けて買います。
今回は
創業計画と新創業融資制度【不動産投資体験記⑦】
で書いた創業計画を持って日本政策金融公庫に融資の面談をしに行きます。
何か変なことを口走って融資がダメにならないか不安でたまらないよ
日本政策金融公庫から融資を引き出せ！
面談当日、営業さんの紹介で縁もゆかりもない地域の（都内ですが）公庫支店にやってきました。
よくお世話になってますワン
実はお買得物件なんです
融資申し込みに必要な書類を渡し
物件資料やレントロール、写真等を並べます。
どうやってこの物件を？
嬉しくなります。
しばらく売りに出していたんですが買い手がつかず
400万円一気に値下げしたところ
たまたま１番手で買い付けを入れられました
一応、融資前には一度現地確認させていただきます
建物価格だけで売買金額はあるかなと
なので土地（約800万円）が無料でついてくるような物件です
営業さんがペラペラと説明してくれるのですごく助かります。
積算とは
物件にどれだけの価値があるのかを
銀行がチェックする時に『積算評価』という方法を用います。
細かい計算式はここでは省きますが、
同じ建物を新しく建てるのにいくらかかるのかを算出し
その金額から経過年数を割り引いて現在価値を算出するようです。
収支シミュレーションと金利
待ってましたとばかりに
楽待のCFシミュレーター
で計算したページの印刷を見せます。
Aが楽観的な計画でBがストレスをかけた計画です。
A
金利2.0%
返済期間20年
全期間満室
家賃下落率年1%
B
金利2.0%
返済期間20年
空室率25%
家賃下落率年1%
Aであれば全期間でプラスの収支になります。
Bだとちょっと厳しいですがトントンで持ちこたえることは出来ます。
もっと色々なパターンもあるのですが
わかりやすく空室率だけで比較しました。
金利に関してですが20年融資ですと
だいたい1.7%くらいでお貸しできると思います
なんと！
想定では2%だった金利が安くなりました！！
これは嬉しい誤算です。
（現金な正確なのでめっちゃ嬉しそうな顔してたと思います
抵当権 OR 根抵当権
問題無さそうなのでこのまま手続きを進めますね
入金はいつ頃がご希望ですか？
余裕を持って4日前くらいが良いですかね
では金消契約の時にお持ちいただく資料は
後ほど郵送させていただきます
あと抵当権は通常の抵当と根抵当どちらにしますか？
・・・
宅建の試験でさんざん勉強したはずなのに年月が経つと忘れている猫海苔です。
根抵当権（抵当権）とは
抵当権は金融機関からお金を借りる時に人質として（言い方は悪いですが）設定します。
もし払えなくなったらこの物件を差し押さえられますよという権利です。根抵当権とは、例えば今回はアパートを購入するために2000万円の融資をしてもらいますが
予め定めた極度額の範囲であれば全く無関係の別の融資をして貰う時にも利用できます。
今回の融資で返済の終わっている金額分は
多めに融資してもらうこともできるってことですね
単刀直入に聞いてしまいます。
融資金額と金利で優遇できることがあります
まだまだ日本政策金融公庫さんにはお世話になると思ったので
極度額2000万円の根抵当を設定することにしました。
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問題なくあっさり終わりましたね
2時間くらい想定してたんですが実質40分でした（笑）
犬山さんのおかげですよ
スムーズに話が進んで助かりました
金利も20年で1.7%ならかなりいいですね
そうですね
あとは火災・地震保険の資料送らせていただきますワン
あ、いつもの口調に戻った
融資面談で口に出してはいけない言葉
なんとか無事に融資が通りそうです。
実は、金融機関にアパートローンを打診する時に
気をつけなければならないことがあります。
それは、『投資』という言葉を使ってはいけないということです。
なぜでしょう？
お金を増やす事を考えた場合
『投資』は『投棄』と違ってプラスのイメージですよね。
それがなぜダメなのでしょうか？
逆の立場に立って考えればわかります。
あなたの前にお金を貸してほしいという人（友人でも家族でもいいです）がいます。
A「◯◯という株を買いたいから資金を貸してください」
B「◯◯の事業で新しい機械を買って売上を伸ばしたいから資金を貸してください」
Aは投資でBは事業です。
あなたならどちらにお金を貸したいですか？
猫海苔ならBに貸したいです。
なぜならば
Aはいつ買っていつ売っていくら儲かるかを事前に説明できません。
相場によるとしか言えず、安くなったら買って高くなったら売るしかありません。
反対に、Bはある程度説明できます。
いくらで機械を仕入れて、
今よりも生産性が何％上がって、
結果売上が何％増えるのか。
これが事業計画です。
不動産『投資』のつもりで金融機関からお金を借りるつもりの方は気をつけましょう。
不動産投資はその名前とは違い立派な『事業』です。
事業を成功させる気概の無い事業主に金融機関はお金を貸してくれません。
珍しく真面目なことを書きました。
ここまで読んでいただきありがとうございます。m(_ _)m
次回は管理委託契約のため、現地の管理会社に会いに行く話です。
続く
↓猫海苔の人生で一番役に立った本です。損をしないお金の知識が詰まってます。
偶然ですが有名ブロガーのマナブさんもYoutubeでオススメされてました。
思いつきのですが、20代で年収3,000万くらいになったので、僕が「生き方を学んだ本」とかを紹介したら、多少は需要があるかなと思いました。
— マナブ@バンコク (@manabubannai) 2018年12月25日
24歳のころに、信頼できる先輩から本を紹介してもらい、ひたすらに本を読み漁りました。その知識は、生きる上で、圧倒的に役立っています😌
