全空高利回りリノベ – 入居募集編【不動産投資体験記2-③】

2021-08-21

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こんにちは、猫海苔(@kudou_new_one)です。

前回のリフォーム編から間が空いてしまいました。ブログ書く気も起きないくらい社畜生活が本当に嫌すぎて現実逃避する日々でした。(2021年8月の現時点でリタイアキメたので今は最高です)

また、前々回の仕入れ編をご覧になっていなければそちらに目を通してから御覧ください。

2019年末から着手していた2棟目アパートの世話が一段落 したので綴っていきます。

時期としては2020年3月~10月頃に遡ります。

 

始動!いよいよ入居募集

ちょうどコロにゃんが猛威をふるい始めた3月頃、繁忙期の半分を逃しましたがなんとか部屋の内装工事が完了しました。

今回直接現地の管理会社には一度も行かず、電話とメールだけで募集に関するやり取りをしました。

管理会社から、この物件のエリアで現在空室かつ近い間取りの物件( ライバル )の家賃を教えてもらいました。

共益費込みで34500円、駐車場別途3000円 ・・・予想より安いです。

仕入れ当時の周辺家賃から40000円はとれる皮算用をしていたのですが・・・とりあえずこの物件よりは内装が新しいので、 全部屋一律37000円で募集 してもらうようにしました。

また、下記の 入居促進条件 を追加しました。

  1. フリーレント1ヶ月
  2. AD200(管理会社が客付けした場合も200)
  3. 担当者ボーナスアマゾンギフト券5000円(管理会社が客付けした場合も)
  4. ペット可

3と4は以前に@むらかみ社長が不動産投資塾で無料配布されていた、不動産投資マインドセット(音声ファイル)で公開されていた小技です。(現入居6部屋中2部屋は犬を飼っているので 効果大!

現在、上記音声ファイルの公開はなくなり、コンパスという会社でより要点を絞った動画やスクールを開催されているようです。

私も書籍、動画、音声ファイルで度々お世話になりました。 不動産投資初心者が王道を体系的に学ぶのに非常に役に立つ と思います。(ああ困りますお客様!リンクから1円もキックバック貰ってませんのでブラウザバックしないでくださいお客様あああああああああ)

とはいえ書籍は不動産投資の王道オブ王道という感じで大変学びがあるのでこちらにリンクを置かせていただきます。

話が逸れました。半月ほど上記の条件で募集をしましたが、この時点での反響は殆どありませんでした

 

想定する入居者と何が足りないかを考えてみる

そこで、試行錯誤が始まります。まず思いついたのが

有名なWebマーケティングの本で読んだ「ペルソナ」を想定するというやつです(見様見真似)。

物件の強み

  1. 閑静な住宅街・道が広く交通が少ない(過疎ってるの言い換え)
  2. 物件前と徒歩1分の場所に駐車場あり
  3. 2DKという広めの間取り
  4. 内装(トイレ・キッチン・照明・洋室)が新しい
  5. ペット可

想定する入居者

静かなところ、人の少ないところを好み、 車での移動 ができる、比較的低所得帯の人物(現状の家賃的に)。ある程度 広い部屋 を好む1人~2人(匹)。同じような物件があれば 清潔さや設備の新しさ を優先する。 ペット を飼っている/飼いたいと思っている。

※これら全部に当てはまる必要はないです。低所得とペットが矛盾しますが。

ものすごく雑なペルソナ設定ですが、仮に上のような人がいたとして、入居するための一番のハードルはなにか

それは「 比較的低所得 」つまりお金。(あたりまえだ

では家賃を下げるか?

家賃を下げるということは利回りから計算した時の資産価値そのものを大きく毀損させる最終手段です。

これは大家としては絶対に取りたくない手です。

ではどうするか?

答えはもう出ていますね。

入居時の◯◯◯◯を安くしてあげる。

 

初期費用◯万円ポッキリキャンペーン

管理会社に聞き取りを行い、「 初期費用◯万円ポッキリキャンペーン 」というのを募集ページに掲載することを提案されました。

さっそくそれでマイソクを作り直してもらいました。もちろん大家側の一時的な支出は増えます。

これで、 とにかく引越し費用を安く抑えたい人 にとって 似たような条件の物件があれば、うちの物件を選んでもらいやすくなる はずです。

また、上記キャンペーンにはもう一つの狙いがあります。

それは・・・

 

蟻地獄作戦

説明しよう!

蟻地獄作戦とは、引越し費用や入居時の初期費用をできるだけ払いたくないタイプの入居者に住んでもらい、ウチの物件から他所に移りづらくする作戦である。

※家賃滞納リスクと背中合わせですが

まして、今はコロナ禍真っ最中ですから、うちの物件を選ぶような人が2年やそこらでまた初期費用引越し費用を貯めて出ていくとは考えにくいです。

その代わり、 新しくて綺麗な設備を使ってもらうことで長く住んでいただく 算段です。

 

蟻地獄レーダーに感あり

さて、蟻地獄作戦をはじめたところ、翌日に早速申し込みがありました。

男性一人、年老いた母一人の2名での入居申し込みでした。ただし、家賃2000円引きの交渉付きでした。

値引きしてくれれば前向きに考えるとのこと。

ここで、申込み者側の立場で考えてみます。

現在全空であるため大家側は早く埋めたいはず、2000円ふっかけておいて飲ませれば大勝利と考えているはず。

おそらく、こちらが1000円なら値引きますというのが勝利条件でしょう。

相手の考えに乗っかることにし 1000円なら値引きしますと管理会社に回答 しました。

そして無事申し込みが入りました。

十分相場の家賃ですからね、 譲歩しすぎる必要はありません!

いったん契約が決まると、トントン拍子に3件申し込みが入りました。

うち2件は外部の客付け仲介でした。

この物件を仲介してくれた犬山さんの言葉を思い出します。

 

 

Right Caption
犬山
管理会社(客付け会社)をやる気にさせることが大事です。いったん決まると同じ手が使い回せるので続けて決めてくれますよ。

そのとおりになりました。

 

管理会社をやる気にさせるために

管理会社をやる気にさせる ためにやったことは

  1. 全面的に管理会社のアドバイスを聞いて管理会社が動きやすいようにした
  2. ポッキリキャンペーンで大家側が初期費用負担するなど誠意を見せた
  3. 電話やメールが来た場合は即レスするよう心がけた
  4. 管理会社の時間を使わせないよう決め事の決断を素早くした
  5. ADと担当者ボーナス(笑)

1.2.こっちは素人であっちは大事なプロのパートナーですから、アドバイスを頂いたら従いますよ。

3.電話やメールが来たらすぐ回答するのは ビジネスマンとしての基本中の基本 です。これが出来ないと副業の弊社(三菱サラリマンさん風に言うと豚舎)でも仕事ができません

4.わたくし、他人の時間を無駄に使わせるような人は大嫌いなので自分もそうならないよう日頃から心がけて汚死事しており、これも当たり前のことです。

さて、 一気に4/6まで決まりました が、8月あたりからパッタリと動かなくなってしまいました。

そこで、またこちらから管理会社へアプローチします。

 

もってけドロボー、家電プレゼントだ

なにか大家側で協力できることはないか

  • ADをさらに乗せる?
     →現状十分であまり効果がないだろうとの回答
  • いっそ初期費用ゼロ円キャンペーンにする?
     →現入居者が知るともにょるので止めましょうとのこと
  • なんちゃって宅配ボックス(戸あたり3000円くらいのやつ)をつけるのは?
     →入居者は喜ぶかもしれないが入居促進には全く効果なし
  • 自転車プレゼントはどうですか?(ふかぽんさんから聞きました!
     →いや車移動前提のエリアだし

 

Left Caption
猫海苔
じゃあどないすんねーん

 

Right Caption
管理会社
引っ越しの際に家電を新調することが多いですから、2万円以下のコンロをプレゼントするというのはどうでしょう。実績がありますよ

 

そ れ だ

 

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猫海苔
ぼくはその考えにアグリーだナー(ろくろを回すポーズ)

 

Right Caption
管理会社
では手配しましょう

 

そして、コンロ作戦がうまく行ったからかわかりませんが、 10月中には最後の2部屋入居が決まりました

素人大家が台風直撃の最中に6年間全空の築30年超えボロアパートをリノベして千葉の田舎エリアでコロナ禍3月募集スタート10月満室(賞味8ヶ月)を達成しました!(なげーわ

全面的に協力してくれた客付けに定評のある管理会社様には足を向けて眠れません!!

 

まとめ

全空リノベの客付けの反省点 うまくいった点 です

  • 家賃想定が甘かったため期待と相場との乖離があり、欲を出して繁忙期の後半1ヶ月近くを無駄にした
  • 他物件と自物件を比較して 差別化する ことは大事
  • 低所得帯の入居者 が想定される場合は 初期費用を抑えてあげる と効果あり
  • 管理会社(客付け会社)をやる気にさせることが最も大事

最後はとても大事で、やる気を引き出すためにも いろいろな施策を協力して考えていくのが満室への近道 かと思いました。

お客さんを案内する際のキメ物件にはならなくても、数件ピックアップして 案内する中に滑り込ませて もらえるようにしましょう。そこで他物件と 差別化されていれば お客さんが自ら選んでくれる可能性が高まります。

以上で2棟目の全空リノベアパート購入・リノベ・満室化の話はおしまいです。

閲覧いただきありがとうございます。

冒頭でちょこっと述べましたが、わたくし猫海苔(@kudou_new_one)は2021年8月にリタイアしています

3棟目4棟目の物件もたて続けに買いましたが、特に奇抜なエピソードもないので記事にするかは少し考えます。

※この記事は思い出しベースで何も資料を見ないで一気に書いたため、あとで思い出して加筆するかもしれません。

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