物件選定開始！2棟目取得に向けて【不動産投資体験記2棟目】
こんにちは、猫海苔(@kudou_new_one)です。
不動産所得で働かずに毎日Netflix観てゲームして
筋トレしてたまにお出かけするだけの生活を夢見るヲタクです。
ガルパン最終章の2話をまた観に行きたいです。
前回の
物件引き渡し！また世界を縮めてしまった【不動産投資体験記⑩】
で、ついに1棟目のアパートを取得しました。
それから数ヶ月、状況も落ち着いてきたので
2棟目のアパート取得に向けて始動しました。
物件選定開始！2棟目取得に向けて
前回お世話になった、わんわんエステートの犬山さんに
条件の良さそうな物件を紹介してもらいました。
（実際にはこの数倍を検討してますが
その中のいくつか抜粋していきます）
逆井AP6000万円
物件1—————————-
逆井AP
価格：6000万円（路線価1487万円）
満室利回り：9.16%
交通：逆井駅徒歩10分
住所：千葉県柏市逆井
土地：240㎡ 角地
建物：216㎡ 木造 2階建
築年数：平成27年10月（築4年）
建ぺい率/容積率：50/100
お満室
融資想定 オリックス銀行
融資額：5700万円
金利：2.5% 35年
返済比率：44.5%
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LINEでのやりとり
《Good》
・ 築浅の高利回りなのでCFがかなり出る （ただし長期で下がっていくのが見えている
・バルコニー有
・室内洗濯機置き場有
・独立洗面台有
・トールシューズボックス有
と 単身者に好まれるものはある程度揃っている
《Bad》
・駅徒歩10分に2万円台～3.9万円の1Kが複数あるので次回の家賃下落が読めない
・土台を盛っているが傾斜地
・自転車置き場も見当たらない？
・キッチンがちょっと狭すぎる
といった感じで、次回入居時の家賃で引き直した時に
9%の利回りで逆算すると理想価格5600万円
くらいなのかなぁと思いました。
今回結構下げて出してるので
値段交渉は難しいかもしれませんが聞いてみます。
平均家賃が4.4万位に下がった上で1000万下げて出すと
利回り10.5％で築8年なので、
今の厳しい融資状況でも即売れすると思いますね。
で、5年間で2750万の収入、ランコスで450万くらい、
返済で1200万（うち600万が元金）なので、
満室で稼働できて、1000万下げて売っても1000万位の利益になりますね。
（不動産取得税や仲介手数料が含まれてないし、
空室ゼロの計算でそうか。。。）
売値と残債が同額かちょっと足が出るくらいですかね。
諸々の税金やら費用考えると、
もし 5年で手放すならあまり旨味がない かなぁ。。。
オレなら長期で保有するって言ってましたワン
【判定】
築年数にしては利回りが高い反面、
確実に来る家賃下落が見えており
長期保有したいタイプの物件ではないので
出口を考える必要がありました。
5年後長期譲渡で売却価格が残債を消しきれない恐れがあり、
さらに売買手数料分の負けを考慮する必要があります。
立地も傾斜地にあるためそれほど魅力を感じず、
検討した結果は見送りとなりました。
次回は別の物件の検討をする回になります。
続く
↓猫海苔の人生で一番役に立った本です。損をしないお金の知識が詰まってます。
偶然ですが有名ブロガーのマナブさんもYoutubeでオススメされてました。
思いつきのですが、20代で年収3,000万くらいになったので、僕が「生き方を学んだ本」とかを紹介したら、多少は需要があるかなと思いました。
— マナブ@バンコク (@manabubannai) 2018年12月25日
24歳のころに、信頼できる先輩から本を紹介してもらい、ひたすらに本を読み漁りました。その知識は、生きる上で、圧倒的に役立っています😌
