創業計画と新創業融資制度【不動産投資体験記⑦】
前回のお話（融資は低金利な日本政策金融公庫が良い【不動産投資体験記⑥】）
で、ついに買付証明書を書いた猫海苔です。
書いている途中は手が震えました・・・
と言いたいところでしたが、
エクセルのフォーマットに物件情報をタイピングし
大卒記念で貰った安物の判子を押しただけ
という身も蓋もない作業でした。
猫海苔は効率厨なので、手書き文化否定派です。
新卒で就職したITベンチャーにはPCで自作した
履歴書をプリントアウトして持っていったほどです。
さて、買い付けの一番手は取れたものの
この先も融資やまだ見ぬ難関が待ち受けているでしょう。
本当にアパート一棟買えるのか？
創業計画と新創業融資制度
通常公庫の融資は10年で長くても15年が限界なのですが
新創業融資制度を使うことにより20年で金利2%以下の融資が可能となります。
猫海苔様はこの制度を利用可能な条件に合致していますワン。
※利用可能条件に関しては日本政策金融公庫の該当ページをお確かめください。
はい、1点気をつけることがありまして、
『雇用創出等の要件』を満たす必要があります。
不動産賃貸の管理や清掃を行う人を1名雇用する
という形でこの点をクリアします。
頂いた見本を参考に創業計画を書いてみました。
昔取った宅建の資格とかFPの資格とか
プラスになりそうな情報盛り込んでおきました。
完璧だと思います。
早速来週に公庫の担当者と
金消契約の面談をしましょう。
銀行と融資と金利
面談のイメージ
猫海苔さんは頭金もしっかり用意されているし
属性も良いので大丈夫ですよ。
ウチのお客さんってみんな自己資金を
できるだけ出さないようにしたいとおっしゃるので
「公庫で低金利ですよ」とオススメしても、
ノンバンクで金利3%や4%オーバーでフルローン
を希望される方が非常に多いのですよ。
ノンバンク
銀行は融資のハードルが高い順に
メガバンク ＞ 地銀・信金 ＞ ノンバンク
となり、左に行くほど金利が低く
右に行くほど融資審査が緩く早い傾向にあります。
メガバンクは年収１０００万円超、
地銀・信金は年収に加えて支店のある地域に
自宅・物件・勤務地があること等が要件になります。
ノンバンクはパッケージ型融資（エリアと金利が決まっている）
を取り扱っており、所得がそれほどなくても利用しやすい銀行です。
怖いですね。
なのでそれをペイできるような
地方高利回りの物件が人気です。
ローンシミュレーション
今回、2400万の物件を購入するに際し
用意した頭金は400万円+諸経費です。
公庫には2000万円の借入を申し込みます。
もちろん借入2000万円には明確な根拠があります。
猫海苔がローンのシミュレーションを行うのに
に各種条件を入力すると
4部屋のうち1部屋空室が続いてもギリギリプラス、
一時的に2部屋空室でも耐えられる条件が上記の
借入2000万、頭金400万+諸経費、金利2%、20年ローン
なのでした。
稼働率100%（理想）のシミュレーション
稼働率75%（1部屋空室が続く）のシミュレーション
この状態はとてもつらいです。
すぐにでも空室を埋めないと。
そして、これ以上頭金を減らして借入を増やすと
返済比率が50%を超えてしまいます。
また、猫海苔はチキンで残債を早く減らしたいため
手出しを多めに設定しました。
はじめてのアパートなので、
東京から見れば地方に位置する立地であるため
空室リスクを重めに見ております。
返済比率
収入に対して銀行への返済が占める割合です。
一般的に返済比率50%を割っていれば比較的安全と言えます。
残債
銀行から借りたお金のうち支払いが終わってない分です。
毎月のローン支払い＝利子＋元金
となっており、元利均等返済では
返済の前半は利子が多く、元金への支払いが少なくなります。
元金を返さないと残債は減りません。
無事創業計画を書き、融資希望額も決定しました。
次はいよいよ日本政策金融公庫の融資担当者との面談です。
続く
↓猫海苔の人生で一番役に立った本です。損をしないお金の知識が詰まってます。
偶然ですが有名ブロガーのマナブさんもYoutubeでオススメされてました。
思いつきのですが、20代で年収3,000万くらいになったので、僕が「生き方を学んだ本」とかを紹介したら、多少は需要があるかなと思いました。
— マナブ@バンコク (@manabubannai) 2018年12月25日
24歳のころに、信頼できる先輩から本を紹介してもらい、ひたすらに本を読み漁りました。その知識は、生きる上で、圧倒的に役立っています😌
