全空高利回りリノベ – 仕入れ編【不動産投資体験記2-①】

2021-01-032021-01-05

こんにちは、猫海苔(@kudou_new_one)です。
前回の
オレでなきゃ見逃しちゃうね【不動産投資体験記2棟目】
からだいぶ時間が経ってしまいました。

昨年末から着手していた2棟目アパートの世話が一段落 したので綴っていきます。

時期としては2019年9月頃に遡ります。

 

面白い物件が出たんですが

 

あれから不動産買えないなぁ。

取手の良さそうなアパートもオ◯ックスの融資出なかったしなぁ。

気晴らしに映画でも観よう。

あの『ゲット・アウト』の監督が創ったやべー映画観よう。

そう思いたち、映画館に電車で向かっているときにソレ（IT）は来た。

 

とうおるるるるるるるる　とうおるるるるるるるる

 

 

 

『アス』鑑賞中

 

 

 

オチはなんとなく予想がついていたけど怖すぎるよぅふえぇ

個人的には同監督の 『ゲット・アウト』が最高 だと思います。

 

 

 

物件情報

ネットで確認できた情報

• 住宅地である（市街化調整区域ではない）
• 路線価の表記はない
• 外観は綺麗
• SUUMO・HOMESでの賃貸募集履歴がない

 

物件情報

• 物件価格1000万
• 表面利回り30%（リノベ費用抜き、家賃盛ってる）
• 前前所有者が6年間ほど全空のまま現在まで放置
• 内装リノベ費用約300万の見積もりあり
• 内装は全部屋リノベ必須
• 2DK×6部屋
• 10年以内に外壁塗装がされている
• 千葉県のちょっとした田舎
• 銀行融資がつかないエリア
• 某投資家（合同会社）がリノベして貸すために買ったが未着手である
• 投資家さん、新築が欲しくなっちゃったから頭金のために換金したい
• 融資ガバガバ時期のト◯ストでも無理寄りの無理

 

その物件は安くて全空で要リノベ、こんな素晴らしいボロ物件情報を貰える私は
きっと特別な存在なのだと感じました

 

 

 

 

現地確認

 

当方、 車を持たないゴールド免許 ゆえ

電車に1時間半ほど揺られながら現地最寄り駅へ。

駅からは仲介さんが車で案内してくれました。

 

 

室内を見せてもらいます。
それなりに古いけれどクッションフロアと壁紙そのままでも貸せそうな部屋があります。

 

 

⚠イメージです

 

 

決め手は？

 

まだアパートを1棟しか買ったことがないヒヨッコ不動産投資家としては、

2棟目も 王道の中古のオーナーチェンジ物件 を狙っていくつもりでした。

では何故、未経験で難易度の高そうな全空リノベ物件を購入する決断をしたのか。

決め手はこれです。

 

 

表面利回り30%

いわずもがなである。

計算は一部屋あたり4.1万円×6部屋で貸せた時の利回りで、リノベ費用が入っていないため

仮に3.8万円×6のリノベ費用300万円で引き直すと・・・

表面利回り21％！！

普段利回り10％前後の物件しか見たことがない私にとっては衝撃的です。

 

リノベの見積もりがある

詳細な見積もりがありました。

また、ガス会社が仲介さんのゴリ押しで貸与契約の提案書を事前に出してくれており、

その内容が非常に手厚く、給湯・インターフォン・エアコンなどの他に

『キッチン一式の交換』 までも含まれていたこと。

 

物件の素性

これは前述した以下の２つ

• 某投資家（合同会社）がリノベして貸すために買ったが未着手である
• 投資家さん、新築が欲しくなっちゃったから頭金のために換金したい

くどいですが、私は お満室アパートを公庫様の融資にて1棟買っただけ の

不動産投資家としてはクソザコナメクジです。

公庫様で融資を打診した時の記事はこちら

このミジンコが全空リノベ物件などというリスキーな案件に手を出すためには

絶対に避けなければならないリスクがあります。

それは・・・

 

家賃を下げても、そもそもエリア的に埋まらないリスク

 

しかし、今回の物件は 自分より遥か上のステージにいる百戦錬磨の不動産投資家 が

儲かると踏んで仕入れた物件 です。

加えて、登記の甲区にしっかりと法人の記載があったため三為ではない。

 売却理由からそれほど抜いていない （下手すれば諸経費加えた原価かも）

と思われます。

土地の広さと建物の資産価値 的にも十分合ってきます。

そして、どの部屋も内装に使い込んだ跡があり、 人が長く住んでいた形跡 がありました。

つまり、 賃貸需要はある ということです。

 

まとめ

 

不動産初心者が1000万円の全空アパートを30分くらい見てキャッシュで買いました。

以上

 

それにしても、なぜこのような

『 もしかしたらお宝物件 』を紹介してもらえたのか。

それは次回以降に語るとしましょう。

次回はリノベ編になります。

全空物件のリノベーションの話 にご興味があれば次も読んでいただけると幸いです。