全空高利回りリノベ – リフォーム編【不動産投資体験記2-②】
こんにちは、猫海苔(@kudou_new_one)です。
前回の仕入れ編をご覧になっていなければそちらに目を通してから御覧ください
https://hatarakitakunai-blog.com/real-estate-investment-exp-...昨年末から着手していた2棟目アパートの世話が一段落 したので綴っていきます。
時期としては2019年9月頃に遡ります。
今回は、仕入れた物件のリノベーション編（リフォーム？）です。
相見積もり
さて、物件の引き渡し（今回は面白エピソードがないので省略）も完了し、
保険料金上がる前に滑り込みの保険契約も完了しています。
事前に6部屋分の内装修繕の見積もり書を仲介さんから貰っており、
業者価格とのことでしたが一応相見積もりだけは取ろうと思い、即発注しないでいました。
それがまさかあんな恐ろしいことになるなんて夢にも思わず。。。
ガス会社の相見積もり
ガス会社からの提案は次の通り。
A社は仲介さんがゴリ押ししてインターホン、給湯器、キッチン一式を無償貸与。
B社は1棟目アパートのガス会社でインターホン、給湯器、エアコン2台を無償貸与。
【意見求む】不動産クラスタの皆様お知恵をお貸しください。
— 🍄猫海苔🐾働きたくない！最速リタイアを目指す社畜🍄 (@kudou_new_one) September 11, 2019
2DKアパート6部屋の修繕を検討中。ガス会社のリース条件
Ａ社：キッチン一式と台所混合栓と6帖用エアコン1つ
Ｂ社：キッチンなし10帖用エアコン2つ、ガス基本料金単価↓
とあります。償却は共に10年。
間取り取寄せ中。どちらが良いですか？
上記のツイートで皆様にアンケートを取ったところ、Aが優勢でした。
仲介さんの顔を立てるという理由もあり、今回 A社を選びました 。
年内は無理です
ちょうどこの頃、日本を、というか主に千葉を、大型台風15号19号が襲います。
ゴルフ場のフェンスが倒れて民家を直撃 、保証をするしないでゴタゴタしたニュースをテレビでご覧になった方も多いのではないでしょうか。
オンギャアアアアアアアア！
台風があああああああああ！！
ウチの物件買ったばかりだけど大丈夫？ねぇ大丈夫！？
幸いにも買った物件（火災保険には引き渡しの日に加入している）はノーダメージでした。
対岸の火事、我が物件のダメージがないことだけを確認して安心しきっていました。
ところが思わぬ余波が。。。
千葉県一帯が台風のダメージを受けたことにより、
リフォーム業者さんの元に依頼が殺到してしまい、
なんと貰っていた見積もりの内装リフォーム着手が年内は不可能との連絡が！！！
これはまずい！ 予定では10月から着手して12月には内装が完成、
遅くとも翌年1月には募集開始していなければならない！！
年内施工無理ではとても繁忙期の3月には間に合わないぞ！！
ネットで慌てて複数業者に見積り依頼をするも、受けてくれる業者ゼロ
ゲボとおしっこが同時に出そう・・・
もうだめだ おしまいだ
このままでは利回り20％が絵に描いた餅になってしまう！助けてミスター・サタン！！
繁忙期までにはなんとかなりそうです。
和室を洋室に
今回、修繕とは別に追加でお願いしたことがありました。
それは
全6室ある和室の畳をクッションフロアに変えること
不動産投資のリフォームの鉄則は、
『できるだけ金をかけずにそのまま貸すこと』
というのはほうぼうで言われています。
とはいえ、10年保有することを考えた時に入退去ごとに発生する畳の交換費用。
畳処分費を合わせると1回につき約30000円、
和室そのものを洋室に変える費用を見積もってもらったところ160000円
10年以内に元を取ることはできないかもしれない。
しかしながら、2DKが2室とも洋室というのは多少なりともライバル物件との競争力になるかもしれない。
現代人にとって和室は百害あって一利なしと考えており、 多少費用をかけても抹殺したいのが本音 。
畳のぬくもりとかは他所でやってください。
ということで和室へのリフォームも上乗せ発注しました。
160000円×6部屋=96万円！
オエーー!!!! ＿＿_
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想定外の修繕発生
リフォームを進めていくと、当初は見えていなかった要修繕箇所が次々と発見されてしまうことは 古事記にも書かれている かと思いますが、今回追加で見つかった主なものは以下の通り。
- 壁紙の下にカビが生えており処理をするため通常の張替えより費用がかかる部屋
- 浴室のサビを放置すると取り返しがつかなくなるので補修する必要有り
- 電気系統が全部使えない
- 換気扇が完全に駄目になっている
- 風呂とトイレの照明が完全に駄目になっている
長く放置されていたためコンセントの中まで錆びており、追加工事が発生しました。
通電してみないとわからない箇所であるため、 購入前に気づく事ができませんでした。
再生物件にはこういったリスクも考慮して手を出す必要があると学びました。
これ以外にもポロポロ修繕が必要な箇所が追加され、
想定外の費用は40万円くらいでした・・・
施主支給
リフォーム中に何箇所か交換が必要な部材があり、
リフォーム業者さんで調達してもらうか自前（施主支給）か判断する箇所がありました。
今回の該当箇所は下記
- 換気扇
- 室内ドアノブ（シリンダー込み）
- キッチン、洋室2室、トイレ、風呂照明
- 火災報知器
- 消火器
物件は2DKが6部屋です。
換気扇
換気扇を外した箇所の汚れもあり、リフォーム・クリーニング作業の最中に取り替える必要がありました。
部屋が完成してから交換とはいかず、施主支給を考えていましたがタイミング合わせるのが大変。
結局業者さんに部材ごと手配していただきました。
6000円×6個=18000円
室内ドアノブ
DIY初心者あるあるかもしれませんが、ドアノブ交換にはちょっとした罠があります。
見た目は一緒でも、構造が「チューブラ錠」「円筒錠」「インテグラル錠」等
いくつかの種類があり、 交換する元と同じ形状でないとそもそも交換できません 。
私は、ネジ穴のピッチが一致していることだけを条件に
楽天市場で激安のドアノブ（チューブラ錠）を仕入れたのですが、
交換するドアが「円筒錠」対応だったため安物買いの銭失いをしてしまいました。
1500円×12個=18000円
各照明
取付可能であることを予め確認し、LEDシーリングライトを
楽天市場で1個3000円の激安で仕入れることができました。
しかも、値段の割に 「電球色」「昼白色」が切り替えられる という高性能品でした。
トイレ、風呂、キッチンの流しの照明もそれぞれ1個2000円以下のLED照明を調達しました。
- 部屋用LEDシーリングライト 3000円×18個
- LED浴室灯 1500円×6個
- 小型LEDシーリングライト（トイレに使用） 1500円×6個
- キッチンライト 2000円×6個
合計 84000円
ちょうど 楽天お買い物マラソン や ポイント◯倍デー を利用して
20％くらいポイントバックされています。
施主支給の味方、楽天経済圏最高！！
火災報知器と消火器
全部楽天市場で調達し、リフォーム業者さんに直送、設置してもらいました。
火災報知器は値上がり傾向にある気がします。
- 火災報知器 1250円×18個
- 消火器 3000円×6個（1戸につき1個はやりすぎか？）
合計 40500円
設備合計
ということで、施主支給＋業者支給合わせて
総額 160500円
設備費用が発生しました。これはまぁ想定の範囲内です。
リフォーム費用総額
当初の見積もりで見えていなかった細かい箇所を合わせると
総額400万円！（＋施主支給した部材およそ16万円）
うわー、当初の見積もりよりだいぶオーバーしてしまったぞ。
日本政策金融公庫から リフォーム費用360万円を借り入れ たため
（特に面白エピソードがないので割愛。公庫からリフォーム費用引くコツを知りたいとかリクエストが有れば記事を書きます）
手出しが追加で56万円ほど発生 しました。
当初見積もりの300万円より多めに借入申請 しといて良かった。
リノベ編での学び
- ガス会社の手厚い無償貸与に甘えよ、迷ったらTwitterで聞け！
- 台風には気をつけろ！自分の物件が無事でも業者が身動きできなくなるリスク大！
- 全空リノベは当初の見積もりでは見えなかった追加費用がかかってくるぞ！
- 和室はクソ！（諸説あります）
因みに、ガス会社には オーナーへのキックバック まで行っている業者もありますが、
これは止めたほうが良いと思います。
結局は 入居者の毎月のガス代に上乗せして回収 されるため、
やりすぎると早期退去につながる懸念があります。
まとめ
仲介さんのファインプレーにより紹介していただいたリフォーム業者さん。
（ていうか全部仲介さんの紹介では？）
専門はテレビ局などの清掃業務で、
内装外装なんでもできる多能工を複数抱えてらっしゃるそうです。
これからも千葉方面で物件を取得するのであればお付き合いしていきたい。
こうして業者さんの働きにより、 12月から着手しなんとか2月中に全部屋のリフォームが完了 。
管理会社も決まりました。
あ、そういえば
なぜこの物件を紹介してもらえたのかを書いていませんでした。
ここまで読んで頂いた方には特別にお話しておきます。
- 業者訪問すること
業者訪問した際にお会いした仲介の方。
自分の投資スタイル（キャッシュフロー重視）を伝え、
次にどんな物件を買っていきたい、次の次の戦略まで細かく伝えていた。
担当者と直接LINEで連絡しあえるところがスタート地点。 - 自己資金があること
自己資金が多くあることも認識してもらっていたため
現金買い客の候補として覚えていただいた。 - 好き嫌い言わないこと
今回の物件は通常のオーナーチェンジとは異なるため、
ロットは小さいものの取り掛かることができる人は限られる。
理由１の話の中で、極論『儲かれば（安ければ）どんな物件でも検討する』
と伝えていたので、ならば再生物件もイケるでしょう？
と声をかけていただいた。
こんなところです。
誰にでも買える物件ではないところにチャンスがあると思います。
そのためにも自己資金は超超超大事です。
次回の記事は客付け編になります。乞うご期待。
